da La Stampa del 25.3.99

A dispetto del principio di provvisorietà che dovrebbe caratterizzarlo, l'istituto della proroga degli sfratti è forse una delle maggiori certezze legislative italiane, la proproga della proroga. La Corte europea dei diritti dell'uomo, con una sentenza del 28 settembre del 1995, ha già perentoriamente (e inutimente, visto che siamo in regime di rinvii ancora 4 anni dopo) condannato l'Italia per i suoi ritardi nel ripristinare i diritti lesi dei padroni di casa. Difficile dunque dire una parola tranquillizzante alla lettrice. E' un fatto, però, che dal prossimo primo luglio la recente legge sugli affitti, datata 9 dicembre 1998, ha cambiato la normativa in materia e, pertanto, si entrerà in un nuovo scenario giuridico. Per capire che cosa succederà, partiamo dall'esame della situazione attuale. La sistemazione delle liti tra proprietari "fuori" e inquilini "dentro" è sempre stata materia per avvocati, pretori, ufficiali giudiziari e prefetture: un capitolo importante dell'industria impropria del sistema giudiziario italiano, che si è concretizzata nell'attuale cifra di oltre un milione di sfratti convalidati, suddivisi nelle tre classiche categorie: per finita locazione, per morosità dell'inquilino, per necessità (di entrare in possesso dell'appartamento per utilizzarlo direttamente, o per darlo a un parente prossimo, o per fare importanti opere di ristrutturazione). Gli sfratti per morosità nel pagamento dei canoni hanno mediamente, e relativamente, avuto finora un iter più semplice. Più tortuosa la procedura negli altri due casi. Eccola: 1) l'avvocato del proprietario chiede al pretore di fissare un'udienza per la convalida dello sfratto; 2) il pretore non entra nel merito, esamina solo l'incartamento per vedere se è formalmente in regola e fissa un giorno per l'esecuzione. In genere questo passo richiede non più di 6 mesi; 3) i guai cominciano a questo punto, quando lo sfratto deve essere notificato da ufficiali giudiziari. Sono molti, infatti, i fattori che incidono sulla (proverbialmente scarsa) sollecitudine a intervenire da parte degli ufficiali. In primis, l'arretrato da smaltire: piazze come Milano, Roma o Torino vedono trascinarsi i termini anche per anni e anni. Ma un suo peso può giocarlo anche la professionalità del legale nel seguire la causa, anche materialmente, nei meandri più o meno intricati (e districabili solo in certi casi, chiamiamoli, eccezionali) dei vari palazzi di giustizia.
E una volta che l'ufficiale giudiziario si presenta con l'intimazione di sfratto? No, non è finita. Al rifiuto dell'inquilino sfrattato ad andarsene con le buone, che è la quasi totalità delle evenienze, segue l'iscrizione in una graduatoria, stabilita da commissioni prefettizie, di provvedimenti da eseguire con la forza pubblica. Questa la situazione a tutt'oggi.
Che cosa accadrà, in pratica, da ora a fine giugno? Gli sfratti per necessità e finita locazione sono sospesi. Proprietario e inquilino sono invitati a trovare un accordo; se non lo trovano, dal 1 luglio l'esecuzione degli sfratti avverrà secondo la nuova procedura. Che è la seguente: si parte sempre dalla convalida davanti al giudice (ma le sentenze già emesse rimangono valide e quindi i proprietari che, come la lettrice, si sono già rivolte ai pretori non devono ripresentare l'istanza), il quale può convalidare lo sfratto solo se il proprietario dimostra di essere in regola con il Fisco (registrazione del contratto, Ici, Irpef). A quel punto, però, l'inquilino sfrattato sulla carta avrà tempo un mese per ricorrere contro la sentenza e per chiedere il rinvio della data: e se addurrà valide motivazioni (avere più di 65 anni, avere 5 o più figli a carico, essere iscritto nelle liste di mobilità, percepire un assegno di disoccupazione, essere formalmente assegnatario di alloggio di edilizia pubblica o acquirente di alloggio in costruzione, essere malato terminale, o handicappato o avere nel nucleo familiare da almeno sei mesi un handicappatao o un malato terminale) potrà avere dal giudice un differimento della data dell'esecuzione fino a 18 mesi.
Il ribaltamento dell'onere della dimostrazione del diritto al rinvio è senza dubbio una novità. E non l'unica: fissata la data dello sfratto, sarà a questo punto l'ufficiale giudiziario a richiedere direttamente, se del caso, l'intervento della forza pubblica. Si accorceranno i tempi? Alle statistiche degli anni a venire la sentenza.
Glauco Maggi