da Il Sole 24 ore del 29.4.99

ROMA — La sanatoria della morosità, attraverso il pagamento dei canoni non versati in prima udienza da parte del conduttore inadempiente che estingue il diritto del locatore alla risoluzione del contratto, introdotta dalla legge sull’equo canone 392/78, è applicabile, per quel che riguarda i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della disciplina, soltanto alle locazioni a uso abitativo. La sanatoria non è, invece, estensibile al campo delle locazioni non abitative.
Il principio è affermato in una ponderosa sentenza (la 272/99, depositata ieri, relatore Paolo Vittoria, presidente Vittorio Sgroi) della Corte di cassazione pronunciata a sezioni unite, molto attesa dagli operatori e destinata a chiudere (con una scelta finora di minoranza) una tormentata controversia giurisprudenziale. La sentenza sarà pubblicata sul numero 18 di «Guida al Dirirtto».
L’incertezza riguardava i nuovi contratti: la lettera della legge, infatti, faceva ritenere che la sanatoria, prevista dall’articolo 55 della 392/78, per il regime transitorio, si applichi al di là di ogni dubbio, anche alle locazioni non abitative.
A regime, secondo la Cassazione, l’articolo 55 richiama — per definire la propria portata — l’articolo 5, destinato, però, a essere applicato soltanto alle locazioni di tipo abitativo. La norma, infatti, inserita com’è nella parte della legge 392/78 destinata a disciplinare le locazioni abitative, «non è ricompresa fra quelle estese attraverso richiamo, dalle locazioni abitative, ad altri tipi e sottotipi contrattuali».
Nè può dilatare la portata della sanatoria attribuire natura processuale della disposizione. Così come non soccorre l’applicazione analogica. Gli articoli 5 e 55 della legge 392/78, infatti, danno luogo a una disciplina di cui sono state chiarite le ragioni: dare regole rigide al conduttore in cambio di canoni bassi controbilanciati dalla possibilità di sanare la propria situazione di inadempimento. Elementi che non sono presenti nel campo delle locazioni non abitative. Non convince, infine, neppure il richiamo che è contenuto nell’articolo 42, secondo comma.
La soluzione, secondo la Cassazione, non può essere che quella della possibilità di procedere alla sanatoria per gli omessi pagamenti dei canoni con il versamento alla prima udienza dell’importo dovuto solo nel caso di locazione a uso abitativo. Una posizione che, comunque, risolve il conflitto sposando un’opinione fino a ieri di "minoranza". L’opposta posizione, infatti, era stata ribadita in una serie di pronunce, richiamate nell’articolata motivazione, a partire dal 1986. Cambiamento di linea che conserva tutta la sua importanza anche dopo la riforma della legge sugli affitti che non ha cancellato l’articolo 55 della 392/78.
J.M.D.