da Il Sole 24 ore del 30.12.98

Entra in vigore oggi la nuova disciplina delle locazioni abitative. Dovrebbe trattarsi, in positivo, di una data storica: lo è stato, in negativo, il 30 luglio 1978 che segnò la nascita dell’equo canone. La legge 9 dicembre 1998 n.  431 si ripromette, invece, di dare ordine al mercato delle locazioni abitative; buoni propositi che, comunque, erano stati già considerati dal legislatore del 1978.
La scelta dei canali alternativi. Rispetto al rigido sistema dell’equo canone un’indubbia “ventata” di libertà contrattuale è ora offerta ai contraenti che si vedono riconoscere la possib ilità di scelta tra vari modelli. A disposizione di locatore e conduttore ci sono, infatti, tre nuovi percorsi.
a) Un canale del tutto libero, disciplinato dal Codice civile, è operativo dal 30 dicembre 1998 per situazioni tassative (immobili vincolati ai sensi della legge 1089/39; immobili inclusi nelle categorie catastali A/1-A/8-A/9; locazioni per finalità turistiche). Anche per tali situazioni l’articolo 1, comma 2 della legge 431 consente, in teoria, di praticare il canale dei contratti tipo definiti in sede locale con canone calmierato e con durata minima legale di anni tre + due. Si tratta di una scelta alternativa solo sulla carta, giacché difficilmente le incentivazioni fiscali potrebbero compensare la ritrovata libertà contrattuale.  b) Più in generale un canale libero quanto al canone, ma vincolato in ordine alla durata minima del rapporto di locazione (anni quattro + quattro) è previsto dall’articolo 2, comma 1 della legge 431; è questo il canale che verosimilmente troverà maggiori consensi tra gli operatori.  c) Il canone calmierato dei contratti tipo e con durata minima legale di anni tre + due è previsto come obbligatorio solo per i casi di locazioni transitorie in deroga alla durata minima legale.
L’attuale impraticabilità del modello contrattuale del canone calmierato.  La scelta del canale b) o di quello c) è in via ordinaria sempre consentita, anche se in questo momento è praticabile, di fatto, solo il canale b); soltanto tra qualche mese saranno, infatti, disponibili gli appositi accordi definiti in sede locale — previsti dall’articolo 2, comma 3 — da cui dipende la determinazione del “valore del canone” calmierato.  In teoria le parti potrebbero prestare subito il consenso alla stipula del modello c), affidando la prestazione contrattuale alle determinazioni degli accordi tipo. In tale ipotesi (determinazione dell’oggetto da parte del terzo: articolo 1349 del Codice civile) il contratto sia pure incompleto o a formazione progressiva non potrebbe dirsi invalido o inefficace. Si tratta, tuttavia, di un’ipotesi solo teorica, in quanto nessun locatore avveduto si azzarderebbe a stipulare un contratto di locazione in bianco, pur di beneficiare di ridotte agevolazioni fiscali.
La nuova sospensione dell’esecuzione. Dal 30 dicembre 1998 è sospesa per 180 giorni l’esecuzione di provvedimenti di rilascio di immobili a uso abitativo siti nei Comuni ad alta tensione abitativa. Si tratta di una sospensione generalizzata e automatica applicabile anche alle locazioni transitorie che in passato non beneficiavano di alcuna dilazione.
Scaduto il periodo di sospensione dell’esecuzione, e in mancanza di accordo tra le parti per la stipula di un nuovo contratto, spetta all’iniziativa del conduttore chiedere nel termine di trenta giorni che sia nuovamente fissato il giorno dell’esecuzione: in mancanza l’ufficiale giudiziario scaduti i 210 giorni (180 + 30), è tenuto a dare corso alla procedura esecutiva (articoli 610 e seguenti del Codice di procedura civile).
L’indennità di occupazione abusiva. A partire dal 30 dicembre 1998 il locatore che abbia provveduto ad avviare le procedure di sfratto, e abbia ottenuto il titolo esecutivo ora sospeso, ha diritto di pretendere l’aumento del canone a titolo di occupazione abusiva.
Con decorrenza dalla data di scadenza del contratto il canone è ora aggiornato automaticamente ogni anno in misura pari al 75 per cento della variazione Istat verificatasi nell’anno precedente. Il canone, così aggiornato, è soggetto alla maggiorazione del 20%; sono dovuti a parte gli oneri accessori.
L’articolo 6 della legge 431 non chiarisce se l’aumento del 20% con i relativi aggiornamenti sia dovuto anche prima del 30 dicembre 1998.  Resta il dubbio se tale disposizione è legge di interpretazione autentica rispetto alla precedente indennità già prevista dall’articolo 1-bis della legge 61/89 in relazione alla precedente sospensione dell’esecuzione.  L’articolo 1-bis è ora abrogato dall’articolo 14 della legge 431. Ma l’abrogazione vale solo per il futuro, sicché lo stesso legislatore del ’98 ha considerato operante l’articolo 1-bis fino al 29 dicembre 1998.
Gabriele De Paola