da Il Sole 24 ore del 30.3.99

La legge 9 dicembre 1998 n. 431, pubblicata sulla «Gazzetta Ufficiale» 15 dicembre 1998 n. 292, prevede, all’articolo 6, che nei comuni ad alta densità abitativa le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili a uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di sei mesi.
In realtà, la sospensione è molto più lunga. Infatti, il conduttore, trascorso il predetto periodo e in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, può chiedere al pretore entro trenta giorni che sia nuovamente fissato il giorno del_l’esecuzione.
Il pretore — che sarà investito da migliaia di istanze di conduttori — non deciderà subito e magari convocherà le parti per le deduzioni e per la produzione di documenti.
Al procedimento che si instaura per effetto dell’istanza del conduttore si applicherà l’articolo 11 legge n. 94/82 che prevede la presentazione di una domanda corredata dei documenti, che va notificata entro il termine di cinque giorni al locatore allo scopo di garantirne il contraddittorio.
Il pretore procederà alla valutazione comparata delle circostanze personali, familiari, di reddito del conduttore e del locatore. Dopo l’istruttoria sommaria, deciderà sulla istanza del conduttore e fisserà lo sfratto (fino a diciotto mesi in casi particolari).
Da considerare che il provvedimento di fissazione della data di esecuzione vale come autorizzazione all’ufficiale giudiziario a servirsi dell’assistenza della forza pubblica.
Prima non sarà possibile eseguire lo sfratto (anche in base a un titolo esecutivo "bloccato" per molti anni).
Il provvedimento che fissa la data dell’esecuzione sostituisce, ai fini della forza pubblica, la determinazione del_l’ex Commissione prefettizia.
La nuova esecutività derivante dal provvedimento del pretore si aggiunge a quella propria del provvedimento di rilascio.
Su questa procedura si innestano alcune considerazioni:
a) la legge non attribuisce anche al locatore la facoltà di richiedere al pretore che sia fissata la data dello sfratto, con conseguente disponibilità della forza pubblica. La mancanza di siffatta norma fa prospettare la tesi — più che fondata — che l’ufficiale giudiziario possa avvalersi della forza pubblica anche quando il conduttore non abbia presentato alcuna istanza e non vi sia, quindi, alcun provvedimento di fissazione della data dello sfratto;
b) la legge 431/98 non prevede alcuna esclusione alla sospensione, né priorità della esecuzione. Sono quindi inclusi nella sospensione anche i provvedimenti di rilascio che si riferiscono ai conduttori che abbiano abbandonato l’immobile o abbiano la disponibilità di altro alloggio o ricevano l’offerta di un alloggio idoneo da parte del locatore. La sospensione si applica anche nel caso di "necessità dichiarata" ai sensi dell’articolo 3, Dc n. 551/88.
Non mi sembra che la legge consenta che il locatore possa opporsi alla sospensione invocando una delle predette ipotesi.
Probabilmente deve attendere lo spirare del periodo di sospensione per invocare dinanzi al pretore, nel caso di istanza presentata dal conduttore, una delle ragioni predette e, quindi, ottenere un provvedimento di "rilascio a breve";
c) la sospensione, che interrompe il termine di efficacia del precetto, non si applica alle locazioni non abitative, a quelle transitorie, agli sfratti per morosità;
d) ci si chiede, infine, quali rimedi siano consentiti al locatore nel caso che il conduttore, tenuto al rilascio per finita locazione, si sia reso successivamente inadempiente al pagamento di canoni, oneri accessori e maggiorazione del 20 per cento.
La ipotesi è prevista espressamente dall’articolo 6 della legge 431/98 laddove stabilisce che, in caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, dell’esecuzione del provvedimento di rilascio. Il locatore potrà chiedere al pretore un provvedimento di decadenza.
Maurizio de Tilla